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| 樓主 smithcn 發(fā)表于 2018-07-12 17:07:31 |
| 轉自鳳凰財經-地產股跌，退房聲起，反炒房戰(zhàn)打響，樓市正在開啟新變局 |
| 巨輪轉向，通常都是從一些微小的事件開始的. 2018年6月，北京通州樓盤，首次出現(xiàn)因降價而導致的業(yè)主退房事件；同時，在局部地區(qū)，“一成首付”式營銷重現(xiàn)江湖. 房企銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，而地產股卻接連下跌.半年時間，房地產板塊市值蒸發(fā)超萬億，部分地產股從最高點直接腰斬，跑輸本就弱勢的 大盤. 更耐人尋味的是，作為房地產行業(yè)的標桿性龍頭，萬科卻宣稱“去房地產化”；而在三四線大舉攻城略地的碧桂園，則悄悄開啟了收縮戰(zhàn) 略. 在監(jiān)管層面，反炒房戰(zhàn)以前所未有的高態(tài)勢開啟.住建部聯(lián)合公安部、稅務總局、銀保監(jiān)委等七部委，針對北上廣深杭等30城，展開為期 半年的房地產市場治亂行動，劍指投機炒房、黑中介、違規(guī)銷售以及違法房地產廣告. …… 山雨欲來風滿樓，樓市迎來新的變局時刻？ 退房再現(xiàn)，偶然還是必然？ 6月30日，北京通州某樓盤，數(shù)十業(yè)主圍住售樓處，要求退房. 去年年底，該樓盤備案價高達3.75萬元；今年新一期的銷售均價則調整到2.6萬元.不到一年時間，每平跌了1萬元.一套100方的房子， 業(yè)主還沒收樓，賬面損失就超過100萬元. 當然，通州退房事件有其特殊性. 該樓盤雖然位于北京通州，但遠離通州城區(qū)，而距離廊坊只有2公里，實際上與環(huán)京樓市相差無異.最近一年來，環(huán)京樓市接近腰斬，出 現(xiàn)退房潮也在意料之中. 雖然目前來看，通州退房事件還只是孤例.但熟悉歷史的人都知道，在2008年、2011年和2014年，每逢房價下跌的關頭，業(yè)主退房事件總 是層出不窮. 可以料想，如果房價出現(xiàn)實質性下跌，開發(fā)商以降價回籠資金，曾經在高位接盤的業(yè)主，恐怕多數(shù)都會拋棄契約精神，尋求退房或補償?shù)?br>可能. 這，顯然只是開始. 房企銷售再創(chuàng)新高VS地產股暴跌 樓市的信號越發(fā)背離. 一邊是房地產企業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，熱點城市房價仍在一路上漲； 另一邊，地產股卻出現(xiàn)連續(xù)大跌，明顯跑輸大盤.半年時間，房地產板塊市值蒸發(fā)約5000億元，市凈率創(chuàng)出五年新低. 房企的銷售規(guī)模再創(chuàng)新高.克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%. 龍頭房企中，碧桂園憑超4000億元的銷售額位居第一，緊隨其后的是恒大和萬科，分別為3040億元、3030.2億元，較去年同期分別增長 24.5%和9.3%. 然而，無論是龍頭房企還是普通房企，股價均與銷售勢頭出現(xiàn)背離. 與2018年上半年最高點相比，幾乎所有房企股價都出現(xiàn)下跌： 不到一個月時間，碧桂園跌了將近30%； 今年上半年，萬科從最高點跌落接近50%； 以產業(yè)造城著稱的華夏幸福，同樣基本接近腰斬； 以豪宅為主要產品的泰禾集團，跌幅則高達60%以上. 之所以會出現(xiàn)如此嚴重的背離，原因是多方面的. 一是樓市政策開始趨緊，尤其是棚改貨幣化全面收緊.這對以三四線為主要戰(zhàn)場的開發(fā)商，形成迫在眉睫的現(xiàn)實壓力，股市率先做出反 應. 二是房企現(xiàn)金流面臨壓力.房企資產負債率一向較高.據(jù)wind數(shù)據(jù)，2018年一季度房企負債率高達79.42%，創(chuàng)下13年新高. 隨著信用債、海外債、非標融資等融資渠道全面收緊，下半年即將進入償付高峰期的房企，普遍面臨著現(xiàn)金流的壓力. 三是政策不確定增強.今年上半年，樓市調控有進一步增強的趨勢.尤其是隨著寬貨幣基調的重新開啟，樓市監(jiān)控也進入前所未有的強壓 態(tài)勢.整個市場面臨著越來越大的不確定性. 萬科拋棄“房地產”，意味著什么？ 6月29日，萬科召開2017股東大會，在會上，郁亮表示： 十年后萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的.我現(xiàn)在在琢磨我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了， 沒有叫萬科地產，而是萬科企業(yè). 萬科拋棄房地產？雖然噱頭的意義更多，但這也足以說明房地產企業(yè)在形式上都開始去地產化. 2016年，港股“恒大地產”更名為“中國恒大”； 2018年3月，“時代地產”更名為“時代中國”； 2018年6月，“合景泰富地產集團”則更名為“合景泰富控股集團”； 2018年7月，“龍湖地產”更名為“龍湖集團”； 各大房企，不僅在名稱上開始去地產化，在實踐中都開始尋求多元化轉型.萬科要做美好生活服務商，恒大宣布向向健康、文旅和高科技 產業(yè)進軍，碧桂園則進軍智能制造，打造起機器人產業(yè)園…… 早在2014年，就有不少房企判斷，房地產將由黃金時代步入白銀時代.屆時，依托高負債擴張的房地產企業(yè)，將普遍遭遇發(fā)展瓶頸. 雖然這一預言最終被漲價去庫存和棚改貨幣化所打破，但該來的總會來. 高負債率的風險，越來越趨緊的樓市管制，加上未來的高度不確定性，讓房地產企業(yè)開始尋求新的發(fā)展可能. 正如2014年郁亮在《人民日報》撰文所寫道的： 房地產行業(yè)已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號.只不過，過去“膽大為王”，人人皆可賺錢且越膽大越賺 錢的時代結束了. 寬貨幣下，反炒房戰(zhàn)打響 定向降準剛剛落地，央行剛剛宣布貨幣政策從“合理穩(wěn)定”變成“合理充?！?，七部委的反炒房治理行動就開始上馬. 時間點的巧合并非偶然，而是顯而易見的對沖. 寬貨幣，是經濟下行、中小企業(yè)融資成本高企、信用債危機陡現(xiàn)和貿易爭端白熱化的應對手段，其意在于穩(wěn)定經濟和減少流動性風險，而 不在于托房價. 然而，任何一次放水，無論是否定向，貨幣之水都會肆溢到樓市中去.為防止在寬貨幣之下，房價再度出現(xiàn)上漲勢頭，以反炒房為代表的 嚴監(jiān)管，就成為迫在眉睫的對沖手段. 在樓市風險累積的重要關口，寬貨幣的利好不能再被樓市所劫持，所以緊樓市就跟隨而上. 與反炒房戰(zhàn)同時到來的，還有棚改貨幣化全面收緊、限制人才落戶購房、限制企事業(yè)單位購房等配套手段，樓市強監(jiān)管的意味不言自明. 房價維穩(wěn) 無論房價下一步怎么走，樓市的確已經到了變局時刻. 其一，從監(jiān)管層面而言，房價維穩(wěn)已經成為重中之重.所謂維穩(wěn)，既要防止房價繼續(xù)大幅上漲，又要避免發(fā)生大跌的危機.反炒房戰(zhàn)，意 在遏制房價上漲；而限售限價等冰凍手段，意在防范大跌.雙管齊下，冰封房價. 其二，從市場層面來看，房價暴漲的負面效應越來越顯著.不僅居民對此深有體會，連資本市場和房地產企業(yè)本身都開始提前做出調整， 加以應對. 其三，內憂外患之下，房地產的作用不能再被強化.外有美國加息縮表和貿易爭端，內有經濟增長壓力和債務壓力，去杠桿的政策不會輕 易放松，而脫虛就實的傾向也不能再反復了. 提前還房貸劃算嗎？ 房貸30年，已經還了5年，剩余的房貸提前還清劃算嗎？如果選擇了提前還房貸，又有哪些方式可以選擇？那種方式最劃算、利息最低？ 掃碼關注“多多說錢”，我的朋友多多會帶你看懂提前還房貸的優(yōu)缺點! |