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| 樓主 老君觀 發(fā)表于 2008-05-19 14:08:12 |
| 租房應(yīng)該注意的問題 |
| 問：在簽訂房屋租賃合同時，簽約人不是產(chǎn)權(quán)人怎么辦？ 答：如果簽訂合同的人不是產(chǎn)權(quán)人，則可能存在代理關(guān)系或者轉(zhuǎn)租關(guān)系?！∪舸嬖诖黻P(guān)系的，則需有產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原件（最好經(jīng)過公證）；若存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，則需要產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件，并在合同中約定若產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件不真實(shí)時，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外，還需要注意產(chǎn)權(quán)人為幾人共有，但簽約人僅是其中一人時，則需有未到場的其他產(chǎn)權(quán)人授權(quán)委托書原件或者同意出租房證明原件等。如果不是上述情形的，則承租人應(yīng)當(dāng)格外小心，不要冒然簽約，以免上當(dāng)受騙。 問：如何支付租金和押金？ 答：“付×押×”是租賃市場中對租金和押金支付方式的俗稱，比如付三押一，即指租金按三個月為一期支付，押金數(shù)額為一個月的租金。具體幾個月支付一期租金，則由各人自身狀況決定。支付租金，作為承租人主要的義務(wù)，在合同中必須明確約定清楚每期租金的支付時間和方式，以及逾期未支付的違約責(zé)任。此種違約責(zé)任常見的形式為：每逾期一日加收一定比例滯納金，且如果超過一定的合理期限（比如30天），出租人可以單方面解除租賃合同，既有利于保護(hù)出租人的租金收益，又能給承租人合理的寬限期。 押金在法律上稱為“租賃保證金”，主要用于抵沖承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。押金應(yīng)支付多少，應(yīng)當(dāng)按照租期長短、裝修程度、家俱家電數(shù)量和價值等因素來確定。對于出租人而言，押金數(shù)額越高，保障性能越強(qiáng)。但許多人會把押金誤解成定金，嚴(yán)格來講，兩者屬于完全不同的兩個概念，只有在合同中有特別約定時，押金才具有定金的擔(dān)保作用。 需要特別提醒的是，無論支付租金還是押金，若通過銀行劃帳方式支付的，最好直接劃入產(chǎn)權(quán)人名下的帳戶，并留好相關(guān)的劃款憑證，以此進(jìn)一步控制資金風(fēng)險。 問：什么是免租裝修期？ 答：免租裝修期不是法律明確規(guī)定的概念，所以應(yīng)當(dāng)通過合同來約定其內(nèi)容。免租裝修期較多出現(xiàn)在寫字樓、商鋪?zhàn)赓U當(dāng)中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金?！?br> 但依據(jù)慣例，因使用而產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等仍然需要支付。所以，免租裝修期的長短以及各種費(fèi)用的承擔(dān)，必須依據(jù)合同明確約定，而不能想當(dāng)然地理解。 問：家具家電等設(shè)施出現(xiàn)故障，誰來修理？ 答：簽訂租賃合同時，對于家具家電等附屬設(shè)施、設(shè)備的維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)有明確約定。一般約定，因自然原因引起的功能減弱和正常使用而產(chǎn)生的損壞，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)維修義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；因承租人不當(dāng)使用造成的損壞，應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)維修義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。 問：承租人遲遲不繳納水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，怎么辦？ 答：在這種情況下，出租人可以用承租人的押金抵扣。但是，可能會面臨的問題是，如果押金抵扣完了該如何辦？因此，在合同中應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足押金，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)未補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”的行為。 同樣，出租人一直遲遲拖延維修相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的情況，也一直是讓承租人頭疼的問題。對此，承租人可以在合同約定，如果出租人拒不維修的，承租人可以代為維修，但費(fèi)用由出租人承擔(dān)，承租人有權(quán)從應(yīng)付租金中等額扣除。 中消協(xié)法律顧問邱寶昌律師提醒市民，租賃房屋簽訂合同時請盡量使用規(guī)范文本，并警惕免責(zé)條款。市建委提醒大家，對于規(guī)模小、投訴多的中介，一定要提高警惕；而房屋租賃價格明顯低于當(dāng)?shù)仄胀ㄋ降?，消費(fèi)者也要留神。此外，合同不規(guī)范極易引來后患，所以消費(fèi)者在簽訂租賃合同之前，一定要對合同的每一個條款都完全看清楚?！∪ツ?2月，通過一家中介公司，盧小姐入租中國音樂學(xué)院對面安翔路上的絲竹園小區(qū)。 案例1 口頭協(xié)議失效被扣違約金 當(dāng)時，雙方約定承租期為兩個月。簽訂合同時，經(jīng)紀(jì)公司職員說，按照公司規(guī)定，合同上最短的承租時間是一年，不允許只租兩個月。但假如房客租滿兩個月后，可以隨時到公司辦理退房手續(xù)，不扣取任何費(fèi)用?！?br>今年2月底，上海租房盧小姐前往公司辦理退房手續(xù)。中介公司卻提出，盧小姐需支付欠下的300多元電話費(fèi)，以及提前退房屬于合同違約，要罰兩個月的違約金，盧小姐與業(yè)務(wù)人員的口頭協(xié)商的兩月退房屬無效協(xié)議。 提醒： 在與中介公司簽訂合同時，一定要把自己所能想到的條款都落實(shí)在書面上，杜絕口頭協(xié)議形式。對協(xié)議書中的一些關(guān)鍵條款，有疑問或者含義不清時，請勿輕信中介人員口頭承諾。如果需要補(bǔ)充一些條款，一定要落實(shí)在文字上，并請其在上面加蓋公司公章，以免發(fā)生爭議時，公司全部推給個人。 案例2 不用電話寬帶卻被迫埋單 去年7月，王先生與一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽約，租下了位于西城區(qū)車公莊北里1號樓的一套住房。房屋到期時間是今年4月12日?！ ∪胱『?，王先生要求對方把電話和adsl都停了，自己不需要使用。經(jīng)紀(jì)公司表示，即日起就可以停。但今年4月，王先生退房時，對方開具的扣款單上，卻被扣下了入住以來每個月的電話月租費(fèi)和寬帶費(fèi)。同時，因?yàn)殡娫捑萌瘴慈ソ豢?，號碼已經(jīng)注銷，經(jīng)紀(jì)公司還要求王先生另交200多元的電話初裝費(fèi)。 提醒： 在入住前，詳細(xì)檢查承租房子的所有家具和設(shè)備，盡量等所有問題解決后再入住。在合同中，要詳細(xì)填寫物業(yè)驗(yàn)收單，注明屋內(nèi)各種設(shè)施的品名、品牌、數(shù)量、新舊程度等等，由業(yè)主和中介公司業(yè)務(wù)員共同簽名確認(rèn)后，并加蓋公章，以防物品的毀損、丟失。 同時，盡量在備注條款中注明雙方的權(quán)利和義務(wù)，一旦物品發(fā)生毀損或爭執(zhí)，應(yīng)明確責(zé)任方的義務(wù)。 案例3 退款協(xié)議隱藏“陷阱” 劉先生想在上海租房，中介公司向他承諾一個月之內(nèi)找到所需房屋，但須先交一個月的房租作為押金，如果一個月之內(nèi)找不到房，押金如數(shù)退還。劉先生與其簽訂上海租房委托書時，忽視了委托書里有一條很隱蔽的規(guī)定：客戶如與房主取得任何聯(lián)系，即視為中介結(jié)束，押金歸公司所有?！?br>第二天，劉先生與上海租房中介公司一職員去看房。過程中，該職員讓劉先生與房主交換了聯(lián)系方式。劉先生最后決定不租時，中介公司表示，只要和房東交換了聯(lián)系方式，就算中介結(jié)束，押金可以不退。而當(dāng)劉先生跟房東聯(lián)系時，卻怎么也聯(lián)系不上了。 提醒： 此案例中的劉先生，所看的房子也許未必是中介公司的房子，而聯(lián)系的房東可能根本就不存在?？蛻艚患{“看房費(fèi)”后，看房路上其他業(yè)務(wù)員打來電話冒充房東說臨時有事去不了，讓該客戶記下“業(yè)主”的電話號碼。等你去退押金時，業(yè)務(wù)員會說：“你已和房東取得聯(lián)系，根據(jù)合同看房費(fèi)不予退還?！薄?br> 案例4 退房近一年押金無著落 因簽合同時沒有填寫煤氣與水的表數(shù)，來自福建的林先生去年7月30日退房后，至今沒有拿回押金。租賃方稱，原因是客戶退房后，就聯(lián)系不上了。 去年1月30日，林先生與一家中介公司簽了一份半年的房屋租賃合同，“簽合同時，我們沒有填煤氣與水的表數(shù)?！?br>林先生說，退房時，中介公司要求他提供居住期間繳納的煤氣費(fèi)及水費(fèi)的單據(jù)，“他們說，沒有那些就無法退房，因?yàn)椴恢酪畚叶嗌馘X?！?br>“我們一般在客戶退房后最遲3個月就會退還押金?！痹撝薪楣矩?fù)責(zé)人趙女士說，出現(xiàn)這個特例的原因是林先生退房后，公司就聯(lián)系不上他了。她認(rèn)為可能是林先生換號了。但林先生很肯定地說，他的電話號碼一直都沒有變，公司也沒有聯(lián)系過他。提醒：按協(xié)議約定提出退回押金的合理要求時，先拿回押金再交證據(jù)，（如合同文本）。 必要的時候，事先準(zhǔn)備好復(fù)印件。 |