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| 樓主 黃杰 發(fā)表于 2007-12-27 16:04:54 |
| 自住和投資二手房應該考慮那些關鍵因素 |
| 首次置業(yè)宜選一居室 據(jù)統(tǒng)計，首次置業(yè)者以年輕白領居多，所占比例約在70%以上。因年輕白領工作時間較短，雖然收入中等偏上，但積蓄并不十分充足，所以首次置業(yè)的白領們大多受到資金限制。但是因為他們大多受過高等教育，有較高的生活品味，所以并不會因資金壓力而降低對居住品質的要求。另外，年輕人生活狀態(tài)還不十分穩(wěn)定，發(fā)展空間比較大，這就意味著他們的首次置業(yè)大多為過渡性置業(yè)。那么，隨著生活狀態(tài)的改變以及資金實力的增強，再次置業(yè)的可能性極大?！?br> 置業(yè)專家分析認為，購房者資金實力較弱但要求居住品質高，首先，可選擇房屋單價較高但房屋總價較低的繁華地段小居室戶型，首選一居室。對應其積蓄少但月薪穩(wěn)定的特點，可以申請二手房按揭貸款。因為是過渡性置業(yè)，所以此類二手房最好有保值升值潛力，至少不能貶值。綜合以上幾個條件，專家建議首次置業(yè)者可以根據(jù)自身需求選擇市區(qū)或交通便利的地段，如車站、環(huán)路附近或所在公司附近，利用貸款手段購置市區(qū)大一居室或郊區(qū)交通便利地段的小兩居用于自住，一旦再次置業(yè)，此類型二手房大多不會因貶值而對業(yè)主造成經濟損失?！?br> 拆遷戶選已裝修二手房 拆遷戶在購房者中屬于比較特殊的購房人群。他們購房的原因是原有居所被拆，而并非為了提高居住品質而再次置業(yè)。這使得拆遷人群在選擇二手房時比較實際，目的性較強。而且拆遷戶多為一家三口、多口，因此他們對房屋的使用功能要求較高，并且希望用手中固定的拆遷補償款一次到位購置可以長久居住的穩(wěn)定居所。另外，還要考慮到城區(qū)老住戶生活習慣已形成，比較依賴現(xiàn)有生活環(huán)境等問題?！?br> 置業(yè)專家認為，因為拆遷戶多為三口之家或三代同堂，所以購置兩居室或三居室的二手房比較合適，二手房總價可根據(jù)拆遷補償款的多少而定。而因補償款數(shù)量的不同，城區(qū)的二手已購公房、二手商品房等都可以在選擇之列。拆遷補償款的發(fā)放是根據(jù)拆遷房屋所屬的戶口數(shù)量、當?shù)氐貎r及房屋面積、質量等因素決定的，所以一般情況下，利用拆遷補償款能夠在當?shù)鼗蛑苓呝徺I面積相當?shù)亩址?。由此，那些已經習慣當?shù)厣瞽h(huán)境的百姓便不用因為拆遷而打亂原有生活習慣。另外，如果拆遷戶愿意搬到郊區(qū)，也未嘗不可。那么這筆既定的補償款，可以購置更大的房子或者省下錢來另作它用。專家提醒拆遷的百姓，為了能夠盡快入住，最好選擇有裝修的二手房，并且所購房屋的建造年代最好比較近，以滿足拆遷百姓希望長久居住的愿望。如果這筆拆遷款沒有其他急用，那么買二手房時最好還是全額付款或支付高比例首付，畢竟按揭貸款需要付給銀行較高的利息，對于日常收入不豐厚的拆遷百姓來說，依靠大筆貸款買房未免得不償失?！?br> 投資應注重地段因素 對于投資客來說，房地產市場可謂生機與危機共存，而與投資一手房相比，投資二手房風險就明顯降低了很多。近來，百姓購買二手房進行投資的比例明顯上升，投資形式是將所購房屋用來出租，以得到較穩(wěn)定的收益?！?br> 投資型物業(yè)大致分為兩種。其一是普通住宅，其二是公寓。專家認為，租房的人大多是外地來的打工一族，價格在600至2000元／月的中低檔住宅仍是租賃市場的搶手類型。并且從不同居室的供求比例分析來看，一居室仍然是租賃熱點，供不應求的局面短期還難以得到緩解。所以，如果購買普通二手房用于出租，那么最好還是購買大一居室。房屋帶有簡單裝修的最佳，投資客就不必浪費時間和精力在裝修上，即買即租，以達到盡快實現(xiàn)收益的目的。另外，投資型住宅的地段因素也尤為重要，在白領比較聚集的區(qū)域以及交通便利的地段，一居室的需求格外旺盛。如果投資客沒有時間料理出租事宜，也可以委托中介公司代理出租?！?br> 如果投資公寓用來租賃，所對應的租住人群主要是外企金領、商界成功人士以及外籍人士等，那么就要注重公寓周邊的商業(yè)配套、娛樂環(huán)境等因素，如酒吧、咖啡廳、大型購物場所、高檔超市等的分布狀況。那么，如果購買二手中高檔公寓用來投資，一定要注重其價格因素。其現(xiàn)價至少應低于原售價的10%，這樣靠其租金收益才有望獲利。 如何能賺錢 要合理的預測投資回報率，舉個簡單例子，一套30萬的房子，月租金3000元，那么回報率是3000×12÷300000＝12%。這個計算的結果是對于住宅類的房子回報率一般是7?9%的前提下算出來的，也是比較理想的算法，但房子如果出現(xiàn)出現(xiàn)空租期，那算出來就不是這樣的結果了?！?br> 隨著房地產市場的發(fā)展成熟，二手房交易必將成為市場主流，而投資者會成為市場的推動力。在深圳、北京等地，真正有錢的人會去買高檔住宅、別墅、公寓等進行投資，稍微遜色一點的人群就去買戶型好、交通便利的中低檔商品房。對于普通老百姓來說，要想投資房產，還是選擇二手房為宜?！?br> |